Régime de la TVA sur les locations de locaux professionnels
Le régime de la TVA sur les locations immobilières est un régime complexe, qui prévoit différentes exonérations, et options pour un assujettissement volontaire à la TVA.
La TVA sur les locations immobilières se divisent en plusieurs régimes :
Terrains :
· Pour les terrains nus :
Exonérations de TVA (sauf 3 exceptions)
· Pour les terrains aménagés :
Taxation de plein droit
Locaux à usage d’habitation :
Exonération de TVA
Terres et bâtiments agricoles :
Exonération de TVA
Il s’agit ici de s’intéresser à l’assujettissement à la TVA sur option express du bailleur dans le cadre de la location de locaux à usage professionnel.
La taxation des loyers à la TVA représente un choix important puisqu’il permet d’opérer la déduction de la TVA qui grève l’acquisition et les frais de fonctionnement du bien immobilier.
Deux critères sont pris en compte pour déterminer l’application du régime de TVA :
- L’aménagement ou non des locaux loués
- La destination des locaux, à savoir à usage commercial ou à usage d’habitation.
L’article 261 D 2° du CGI dispose :
« Sont exonérées de la taxe sur la valeur ajoutée :
1° Les locations de terres et bâtiments à usage agricole ;
1° bis Les locations d'immeubles résultant d'un bail conférant un droit réel ;
2° Les locations de terrains non aménagés et de locaux nus, à l'exception des emplacements pour le stationnement des véhicules ; toutefois, ces dispositions ne sont pas applicables lorsque les locations constituent pour le bailleur un moyen de poursuivre, sous une autre forme, l'exploitation d'un actif commercial ou d'accroître ses débouchés ou lorsque le bailleur participe aux résultats de l'entreprise locataire ; »
Par principe donc, les locations de locaux nus à usage professionnel sont exonérées de TVA. Néanmoins, le bailleur peut opter pour l’assujettissement à la TVA des loyers.
Cette option est ouverte à toute personne physique ou morale, qu’elle soit propriétaire ou non des locaux. En cas de démembrement, c’est l’usufruitier qui exerce cette option.
L’article 260 2e du CGI prévoit cette option, et n’impose aucune qualité d’assujetti au preneur du bail, tant que les locaux sont utilisés pour les besoins de l’activité.
Attention : le preneur non-assujetti peut s’opposer à l’option du bailleur si le bail ne fait pas, au préalable, mention expresse de l’option pour l’assujettissement à la TVA.
En ce qui concerne les immeubles concernés par cette option, il s’agit de tous les immeubles en locations, utilisés pour l’exercice d’une activité économique. Cette option ne peut pas porter sur des biens à usage d’habitation.
Cette option doit être exercée par déclaration expresse, dans un écrit adressé à l’administration fiscale. Cette option doit être distincte pour chaque immeuble.
Par principe, cette option prend effet dès le 1er jour du mois au cours duquel la demande est formulée auprès de l’administration fiscale. Cette option va couvrir une période de neuf ans. A l’issu de cette période, il y a reconduction tacite, ou alors l’option est dénoncée.
Si jamais l’immeuble change de destination, ou si l’activité est cessée, l’option est terminée. Néanmoins, l’administration fiscale admet que l’option puisse être transférée à la personne venant aux droits sur l’immeuble si le détenteur de l’immeuble change. Le simple changement d’activité est sans effet sur l’option, de même que le changement de locataire.
Une fois que cette option est exercée, le bailleur est assujetti aux obligations des redevables de la TVA, et peut pratiquer une déduction de TVA sur les dépenses qui concernent l’activité de location.
La cessation de l’activité de location assujettie à la TVA peut rendre exigible des régularisations de TVA initialement déduite.
Source : https://cms.law/fr/fra/publication/regime-tva-des-locations-immobilieres