Dispositif PINEL
Le dispositif PINEL est prévu par l’article 199 novovicies du CGI. Les contribuables domiciliés en France qui acquièrent ou font construire des logements neufs ou assimilés du 01/09/2014 au 31/12/2021 et qui s’engagent à les donner en location nue à usage d’habitation principale du locataire, pour une durée minimale de six ou neuf ans à une personne autre qu’un membre de son foyer fiscal, bénéficient d’une réduction d’impôt.
I) Champ d’application
L’investissement peut être réalisé soit directement par le contribuable, soit par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés. La réduction d’impôt ne peut pas s’appliquer en cas de démembrement de propriété.
Plusieurs opérations peuvent bénéficier du dispositif et notamment les acquisitions de logements neufs ou en l’état futur d’achèvement, les acquisitions de logement réhabilités, les acquisitions de locaux inachevés en vue de leur achèvement par le contribuable, ou encore les constructions de logement par le contribuable.
Les acquisitions et constructions doivent intervenir entre le 01/09/2014 et le 31/12/2021.
Certaines opérations peuvent être soumises à des délais d’achèvement. Par exemple, dans le cadre d’une acquisition d’un logement en l’état futur d’achèvement, l’achèvement doit intervenir dans les trente mois de la signature de l’acte authentique d’acquisition.
Les biens doivent se situer dans une zone géographique précise où existe un déséquilibre important entre l’offre et la demande entrainant des difficultés d’accès au logement. Ces zones sont les zones A, A bis et B1.
Les biens peuvent également se situer dans les communes métropolitaines qui ont des besoins particuliers en logement locatif. Sont alors visées les zones B2 et C. Cependant les investissements réalisés à compter du 01/01/2018 dans ces communes ne sont plus éligibles. Les investissements antérieurs continuent de bénéficier de la réduction d’impôt.
L’avantage fiscal peut également s’appliquer aux logements situés dans les communes dont le territoire est couvert actuellement par un contrat de redynamisation de site de défense ou l’a été dans les huit années précédentes.
Les logements doivent également respecter un certain niveau de performance énergique fixé par décret.
II) Conditions d’application
Les locataires ne doivent pas appartenir au foyer du contribuable. Contrairement au dispositif Duflot, les locataires peuvent être les ascendants, descendants du contribuable (n’appartenant pas au foyer). Ne peuvent pas non plus être locataire les associés de la société propriétaire de l’immeuble ou un membre de leur foyer fiscal.
La location doit être nue et intervenir dans les douze mois suivant la date d’achèvement du logement, ou de son acquisition si elle est postérieure.
Le logement doit constituer l’habitation principale du locataire.
La durée de location est de 6 ou 9 ans selon option du contribuable. L’option est irrévocable.
Si à l’issue de cette période, le bien reste loué par période triennale, le contribuable peut proroger son engagement de trois années supplémentaires. La durée est limitée à 12 ans.
Le montant des loyers est plafonné au mètre carré. Par exemple, dans une zone A, le plafond est de 12,75€/m2. On applique à ce plafond un coefficient égal à : 0,7 + 19/ surface du logement.
Exemple : si un appartement fait 40 m2, le coefficient est égal à 0,7 + 19/40 = 1,18. Si l'appartement est situé́ en zone A, le plafond de loyer par m2 est égal à 12,75€ x 1,18 = 15,045. Le plafond de loyer mensuel est égal à 40 x 15,045 = 601 €.
Les ressources du locataire doivent être prise en compte pour l’application du dispositif et doivent respecter certains plafonds.
III) Réduction d’impôt et remise en cause
La base de réduction d’impôt est constituée par le prix d’acquisition ou de revient global du logement. Elle est limitée à 300 000€. Le taux de réduction d’impôt est de :
- 12% (métropole) ou 23% (outre-mer) pour les locations de 6 ans ;
- 18% (métropole) ou 29% (outre-mer) pour les locations de 9 ans.
La réduction d’impôt peut faire l’objet d’une remise en cause en cas de :
- Non-respect de l’engagement de location
- Non-respect des conditions de mise en location ;
- Cession du logement pendant la période d’engagement de location ou de la cession des titres pendant la période d’engagement de conservation des parts.
L’administration prévoit des exceptions à cette remise en cause si le contribuable ou l’un des membres du couple soumis à imposition commune est atteint d’une invalidité, est licencié ou décède.
Dans ces cas, le contribuable ne bénéficiera plus de l’avantage fiscal pour le reste de sa période d’engagement. Surtout, son impôt sur le revenu sera majoré des réductions d’impôts dont il a déjà bénéficié. Ces droits supplémentaires seront assortis d’intérêt de retard et des majorations des articles 1727 et 1758 A du CGI (éventuellement de la majoration de l’article 1729 en cas de manquement délibéré ou de manœuvres frauduleuses).
Ce dispositif n’est pas cumulable avec notamment les réductions d’impôt du dispositif Malraux, Scellier ou Denormandie.