Dispositif MALRAUX NOUVEAU
Le dispositif Malraux nouveau permet aux propriétaire (fiscalement domiciliés en France) d’immeubles anciens situés dans certaines zones présentant un intérêt architectural qui réalisent des travaux en vue de leur restauration complète de bénéficier d’une réduction d’impôt. Ce dispositif s’applique aux demandes de permis de construire ou de déclaration de travaux effectuée depuis le 01/01/2009.
I) Champ d’application
Les propriétaires peuvent être des personnes physiques ou des associés de SCI. Le dispositif ne s’applique qu’aux contribuables disposant de la pleine propriété de l’immeuble.
Les biens doivent avoir fait l’objet d’une demande de permis de construire ou de déclaration de travaux depuis le 01/01/2009. Les biens concernés sont les locaux à usage d’habitation, les locaux destinés à l’origine à l’habitation et réaffectés à cet usage après avoir été temporairement affectés à une autre utilisation, les locaux affectés dès l’origine à un usage autre que l’habitation.
Les biens doivent être localisés dans des zones précises. Ce zonage diffère selon que les demandes de permis de construire ou de déclarations aient été déposées avant ou après le 08/07/2016.
Pour les dépôts jusqu’au 08/07/2016 inclus, le bien doit se situer dans :
- Un secteur sauvegardé lorsque soit le plan de sauvegarde et de mise en valeur de ce secteur (PSMV) est approuvé, soit lorsque la restauration a été déclarée d’utilité publique ;
- Un quartier ancien dégradé (QAD) à condition que la restauration soit déclarée d’utilité publique ;
- Une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP) ;
- Une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP) lorsque la restauration a été déclarée d’utilité publique.
Pour les demandes déposées à compter du 09/07/2016, les biens doivent se situer dans :
- Un site patrimonial remarquable si l’immeuble est compris dans le périmètre d’un PSMV ou à défaut si la restauration a été déclarée d’utilité publique ;
- Un quartier ancien dégradé (QAD) à condition que la restauration soit déclarée d’utilité publique ;
- Dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé et faisant l’objet d’une convention d’orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine.
Concernant les dépenses, elles doivent être réalisées en vue de la restauration complète de l’immeuble. Seules certaines dépenses limitativement énumérées à l’article 199 tervicies II du CGI seront éligibles à la réduction d’impôt. A titre d’exemple on peut citer les dépenses de réparation et d’entretien, les primes d’assurance, les frais de gestion… Les dépenses éligibles ne pourront pas être déduites au titre des revenus fonciers.
Ne sont pas éligibles les dépenses locatives supportées par le propriétaire et non remboursées au départ du locataire, les intérêts d’emprunt, et sauf exception les provisions pour charges de copropriété.
Pour les demandes de permis de construire ou déclarations déposées jusqu’au 31/12/2016, les dépenses sont plafonnées à 100 000€. Depuis, les dépenses sont plafonnées à 400 000€ (le plafond est apprécié sur une période de quatre ans). Les dépenses doivent avoir été acquittées pendant l’année en cours par le contribuable.
II) Conditions d’application
Le bien loué à usage d’habitation doit l’être à titre de résidence principale, à une personne non membre du foyer fiscal du contribuable, ni à un ascendant, descendant ou associé de la SCI, et pendant 9 ans. Si le bien n’est pas destiné à l’habitation, la seule condition est la location de 9 ans. Dans les deux cas, le bien doit être loué dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux.
III) Réduction d’impôt et remise en cause par l'administration fiscale
La base de réduction correspond aux dépenses payées TTC.
Le taux de réduction va dépendre du lieu de situation de l’immeuble :
- 22% pour les immeubles situés dans une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP), une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP) ou depuis le 09/07/2016 dans un site patrimonial remarquable couvert par un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine :
- 30% pour les biens situés en secteur sauvegardé dans un quartier ancien dégradé, un quartier présentant une concentration élevée de logement anciens dégradé ou depuis le 09/07/2016 dans un site patrimonial remarquable couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur.
Le dispositif n’est pas cumulable avec notamment les investissements Scellier, Pinel, Denormandie.
L’avantage fiscal obtenu sera remis en cause en cas de :
- Non-respect de l’engagement de location ;
- Non-respect de l’engagement de conservation des parts ;
- Non-respect des conditions de mise en location ;
- Cession, pendant la période d’engagement de location, des immeubles au titre desquels le contribuable a bénéficié de la réduction d’impôt ;
- Démembrement du droit de propriété de l’immeuble.
Dans les cas cités, le montant de l’IR durant lesquelles la réduction d’impôt a été pratiquée sera majoré du montant de cette réduction. Les droits supplémentaires seront également assortis d’intérêt de retard et des majorations des articles 1727 et 1758 A du CGI (éventuellement de la majoration de l’article 1729 en cas de manquement délibéré ou de manœuvres frauduleuses)
La réduction d’impôt ne sera pas remise en cause, pour les opérations initiées depuis 2017, si le non-respect des conditions est lié à l’invalidité, au licenciement ou au décès d’un conjoint ou partenaire de pacs.