Dispositif DENORMANDIE
Le dispositif Denormandie permet aux contribuables qui ont réalisé des investissements locatifs dans le centre des communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat en centre-ville est marqué ou qui ont conclu une convention d’opération de revitalisation de territoire entre le 01/01/2019 et le 31/12/2022, de bénéficier d’une réduction d’impôt.
I) Champ d’application
L’investissement peut être réalisé directement par le contribuable ou par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés. L’avantage fiscal s’applique aux :
- Acquisitions de logements en vue de leur rénovation, y compris dans le cadre d’un contrat de VIR (vente d’immeuble à rénover) ;
- Acquisitions de logements rénovés ;
- Acquisitions de locaux que le contribuable transforme à usage d’habitation, y compris quand l’acquisition est réalisée dans le cadre d’un contrat de vente d’immeuble à rénover ;
- Acquisition de logements issus de la transformation de locaux affectés à un usage autre que l’habitation.
Le régime s’applique exclusivement aux logements situés dans le centre des communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat en centre-ville est particulièrement marqué ou ayant conclu une convention d’opération de revitalisation du territoire. Depuis le 01/01/2020, les logements peuvent être situés sur l’ensemble du territoire des communes éligibles, et non plus seulement au centre de ces dernières. Le contribuable doit pouvoir justifier que son immeuble respecte le niveau de performance énergétique après les travaux. Ce niveau est fixé par décret. Ainsi, les logements situés en métropole doivent remplir deux conditions cumulatives :
1) Ils doivent permettre d’atteindre une consommation conventionnelle d’énergie primaire après travaux inférieurs à un seuil défini par arrêté. Cette consommation énergétique est évaluée sur les usages de l’énergie pour le chauffage, la production d’eau chaude sanitaire et le refroidissement ;
2) Ils doivent également :
- Soit permettre d’atteindre une diminution de la consommation conventionnelle en énergie primaire après travaux définie par arrêté ;
- Soit respecter des exigences de performance énergétique définies par arrêté par la réalisation d’une combinaison d’actions d’amélioration de la performance énergétique. Cette condition est satisfaite dès lors qu’après travaux, les logements respectent au moins deux des cinq performances énergiques suivantes : isolation de la toiture, isolation des murs donnant sur l’extérieur, isolation des parois vitrées donnant sur l’extérieur, système de chauffage ; système de production d’eau chaude sanitaire.
Les travaux de rénovation ou de transformation doivent être facturés par une entreprise et représenter au moins 25% du prix de revient du logement. Les travaux réalisés par le contribuable lui-même sont donc exclus de la réduction d’impôt, de même que le coût des matériaux achetés par le contribuable dont l’installation est réalisée par une entreprise.
Le logement doit être loué à usage d’habitation principale et au plus tard 12 mois après l’achèvement de l’immeuble, ou de son acquisition si elle est postérieure. La durée de location est de 6 ou 9 ans selon option du contribuable. L’option est irrévocable. Si à l’issue de cette période, le bien reste loué par période triennale, le contribuable peut proroger son engagement de trois années supplémentaires. La durée totale reste cependant limitée à 12 ans.
Les loyers sont plafonnés ainsi que les ressources des locataires.
Exemple : dans une zone A bis, le loyer est plafonné à 17,43€ par mètre carré. Les ressources des locataires, pour un couple sans personne à charge, ne doivent pas excéder 57 489€.
III) Réduction d’impôt et remise en cause par l'administration fiscale
La base de la réduction est le prix de revient qui correspond au prix d’acquisition du logement majoré des frais d’acquisition (honoraires de notaire, droits d’enregistrement, TPF, commissions versées aux intermédiaires) et du montant des travaux de rénovation.
Le plafond du prix de revient par mètre carré (de surface habitable) est fixé à 5 500€. La base d’imposition sera limitée à 300 000€. Le taux de réduction d’impôt est de 12% (métropole) ou 23% (outre-mer) pour les locations de 6 ans, et 18% (métropole) ou 29% (outre-mer) pour les locations de 9 ans.
Au titre d’une même année, la réduction d’impôt est limitée à deux logements.
Le logement ne peut pas et à la fois bénéficier du dispositif Pinel et du dispositif Denormandie.
Le dispositif sera remis en cause en cas de :
- Non-respect de l’engagement de location ;
- Non-respect de l’engagement de mise en location (aucune exception possible);
- Vente du logement pendant la période d’engagement de location ;
- Transfert de propriété lié à un décès
- Démembrement de propriété ;
- Échange ou apport en société (aucune exception possible).
Dans les cas cités, le montant de l’IR durant lesquelles la réduction d’impôt a été pratiquée sera majoré du montant de cette réduction. Les droits supplémentaires seront également assortis d’intérêt de retard et des majorations des articles 1727 et 1758 A du CGI (éventuellement de la majoration de l’article 1729 en cas de manquement délibéré ou de manœuvres frauduleuses)
Dans certains cas, il n’y aura aucune remise en cause si le contribuable ou un membre du couple soumis à une imposition commune justifie d’une invalidité, d’un licenciement ou décède.