· Précisions sur l’exonération de plus-value immobilière sur la vente de la résidence principale et cas particuliers.
La plus-value réalisée en vendant un bien immobilier est imposable au taux de 19% auquel se rajoute les prélèvements sociaux à hauteur de 17,2%, sauf s'il s'agit de la résidence principale.
Plusieurs possibilités s’offrent au contribuable pour s’exonérer de l’impôt sur les plus-values immobilières.
A) Le régime d’exonération le plus répandu : la vente de la résidence principale.
La vente de la résidence principale demeure le moyen élémentaire pour échapper à la plus-value et ce, quel que soit le montant du gain de cette plus-value réalisé et quelle que soit la durée de détention du bien ou son occupation en tant que résidence principale.
À ce titre d’exemple, la résidence peut être qualifiée de principale même pour une durée de 6 mois (C.A.A. de Douai du 06/02/2018, n°16DA01692).
L’exonération s’applique à la condition qu’un délai raisonnable se soit écoulé entre le déménagement et la cession.
Si le délai d’une année est dépassé, il sera tenu compte des caractéristiques du bien, de son prix, de la situation du marché immobilier sans qu’aucun délai maximum ne puisse être fixé. Sur ce point, le Conseil d’État a considéré « qu’un bien vendu presque 22 mois après sa mise en vente peut bénéficier de l’exonération » (CE, 07/05/2014).
Néanmoins une exception subsiste avec mise à l'écart de l'exonération : lorsque la vente est plus longue qu’habituellement en raison de son prix élevé (C.A.A. de Nancy du 11/04/2019).
B) Précisions sur cas particuliers :
1- Dans l’hypothèse d’un divorce, si plusieurs années après le départ de l’un des conjoints, le bien est mis en vente, il y aura également une exonération de l’impôt sur la plus-value. Cela est valable à condition que le logement ait été occupé par l’ex-conjoint jusqu’à sa mise en vente et que la cession intervienne dans les délais normaux de vente qui est celui d’un an à compter de la mise en vente. À ce titre, il importe peu que la personne est devenue propriétaire d’une nouvelle résidence principale entretemps (Rép. min., JOAN du 26/03/2013, n° 13927).
2- Dans le même esprit, lorsqu'un couple en instance de divorce cède un bien acheté en VEFA, la vente échappe à la plus-value s’il est démontré et démontrable que le bien était destiné à devenir la résidence principale du couple (BOI-RFPI-PVI-10-40-10 du 19/12/2018).
Un autre cas particulier concerne les personnes logées en maison de retraite lorsque celles-ci vendent leur ancienne résidence principale. Cette exonération est valable sous trois conditions qui sont :
3- Lors de la première cession d’un logement, il y a aussi exonération. Cet avantage est subordonné à deux conditions successives qui sont d’une part, que la personne ne doit pas être propriétaire de sa résidence principale et d’autre part, que la personne doit s’engager à réutiliser le prix de cession dans l’achat ou la construction d’une résidence principale dans les 2 ans.