L’assujettissement aux cotisations sociales de tous les loueurs en meublé professionnels
I. Sur les critères du régime LMP
Le loueur meublé professionnel (LMP) se distingue par logique du non-professionnel (LMNP). Pour qu’un contribuable soit considéré comme un LMP, la réunion de 3 conditions était indispensable (article 155 IV 2 du Code général des impôts) :
- Les recettes annuelles du foyer fiscal tirées de cette activité excèdent 23 000 euros ;
- Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal dits professionnels (BIC, traitements et salaires, BNC, BA, revenus des gérants et associés) ;
- Un membre du foyer fiscal est inscrit au registre du commerce et des sociétés en tant que loueur professionnel.
Ainsi, il était facile pour un contribuable de garder son statut LMNP, pour diverses raisons principalement fiscales. En effet, il n’avait juste pas à s’inscrire au registre du commerce et des sociétés.
Cependant, le Conseil Constitutionnel a jugé que cette condition était inconstitutionnelle (décision n°2017-689 QPC du 8 Février 2018).
La loi de finances pour 2020 du 28 décembre 2019 a abrogé cette condition. Désormais, seules les 2 conditions précitées doivent être remplies pour qu’un contribuable soit qualifié de LMP.
II. Sur les critères d’affiliation aux cotisations
L’article L.611-1 du Code de la sécurité sociale prévoit les personnes à qui s’appliquent les cotisations sociales. On y trouve notamment dans le 6° :
- Les loueurs en meublé qui sont inscrits au registre du commerce et des sociétés ;
- Les loueurs ayant des locaux loués pour une courte durée
Comme au point précédent, un contribuable non-inscrit au registre du commerce et des sociétés relevaient du régime des prélèvements sociaux (17,2%) et non du régime des cotisations sociales (taux d’environ 41% pour le régime de la sécurité sociale des indépendants).
III. Sur les conséquences de la suppression du critère de l’inscription au registre du commerce et des sociétés
La loi n°2020-1576 du 14 décembre 2020 de financement de la sécurité sociale pour 2021 supprime, dans son article 22, la condition d’inscription au registre du commerce et des sociétés prévue par l’article L.611-1-6° et la remplace par un simple renvoi à l’article 155 IV 2 du Code général des impôts.
En pratique, cela signifie que le contribuable, qui remplit les deux conditions de l’article 155 IV 2 précitées pour être qualifié de LMP, sera automatiquement assujettie aux cotisations sociales.
Ce changement aura un impact important lors de la cession de l’immeuble loué. En effet, la plus-value à court terme, par exemple, sera soumise aux cotisations sociales pour sa totalité.
Au contraire, lors de la cession dans le cadre du régime des LMNP, la plus-value sera taxable à l’impôt sur le revenu aux prélèvements sociaux au taux de 17,20% mais avec une réduction d’un abattement pour durée de détention.
Des imprécisions subsistent toujours notamment pour les locations meublées via un intermédiaire de l’immobilier ou encore la location meublée réalisée par une personne morale.