Taxation sur la marge des opérations immobilières et TVA : l’attente par le gouvernement d’une réponse de la CJUE
La TVA sur marge est régie par les dispositions du droit européen (article 392 de la directive du Conseil du 28 novembre 2006 relative au système commun de TVA) et par l’article 268 du Code général des impôts. Sous ce régime, la TVA est calculée seulement sur la marge, entre le prix d’acquisition et le prix de vente, et non sur l’ensemble du prix de vente.
Le gouvernement a été interrogé sur le régime de la TVA immobilière et plus particulièrement sur le dispositif de taxation sur la marge des opérations immobilières.
Le Conseil d’Etat dans une décision du 25 Juin 2020 (n°416727) a sursis à statuer afin de poser à la CJUE deux questions préjudicielles sur la portée du régime de la marge en matière de TVA immobilière. Dans la continuité logique de cette décision, le gouvernement a décidé de ne pas se prononcer tant que la CJUE ne l’a pas fait.
L’une des questions porte sur l’interprétation de l’article 392 de la directive TVA, et notamment s’agissant de la notion de terrain à bâtir dans deux cas :
- Lorsque des terrains acquis non-bâtis sont devenus des terrains à bâtir entre le moment de leur acquisition et celui de leur revente ;
- Lorsque ces ont fait l’objet de modifications de leurs caractéristiques telles que leur division en lots ou la réalisation de travaux permettant leur desserte par divers résaux (eau potable, gaz, électricité, …).
Dans un arrêt du 27 Mars 2020 (n°428234, « Promialp »), le Conseil d’Etat a confirmé qu’une condition d’identité entre le bien vendu et le biens acquis conditionnait le régime de la TVA sur marge. Néanmoins, cette condition pourrait étendre le régime de taxation sur marge à des opérations immobilières qui n’y sont pas éligibles entrainant ainsi une érosion substantielle de l’assiette de la TVA et, par voie de conséquence, une perte de recettes pour l’Etat.
C’est pour cela que le Conseil d’Etat a jugé nécessaire de saisir la CJUE : « comme l'interprétation que la Cour formulera s'imposera à tous les États membres qui ont recours au dispositif de l'article 392 de la directive TVA, il n'est pas envisagé de faire évoluer le dispositif de taxation sur la marge des opérations immobilières dans l'intervalle ».