I. L'arrêt « Icade Promotion », la fin de la TVA sur marge ?
En matière de ventes d’immeubles soumises à la TVA, celle-ci peut être calculée soit sur le prix de cession, soit sur la marge, conformément à l’article 268 du CGI.
Afin que la TVA soit imposable sur la marge du cédant, l'acquisition du terrain à bâtir ou de l'immeuble bâti achevé depuis plus de cinq ans ne doit pas avoir ouvert droit à déduction.
La marge correspond d’une part, à la différence du prix exprimé majoré des charges et d’autre part, des sommes cédées par le cédant pour l’acquisition du bien.
Dans son arrêt « Icade Promotion » du 30 septembre 2021 (aff. C-299/20), la Cour de justice de l'Union européenne a précisé que le régime de la marge ne peut s’appliquer aux terrains à bâtir hors champ ou exonéré de TVA lors de leur acquisition initiale, ni aux terrains acquis non bâtis et revendus en tant que terrains à bâtir. Le régime peut en revanche s’appliquer
« à des opérations de livraison de terrains à bâtir aussi bien lorsque leur acquisition a été soumise à la taxe sur la valeur ajoutée sans que l'assujetti qui les revend ait eu le droit de déduire cette taxe que lorsque leur acquisition n'a pas été soumise à la taxe sur la valeur ajoutée alors que le prix auquel l'assujetti-revendeur a acquis ces biens incorpore un montant de TVA qui a été acquitté en amont par le vendeur initial ».
Il en ressort que la TVA sur les marges peut être appliquée dans deux situations seulement :
- Si l'acquisition de l'immeuble par le marchand de biens a été soumise à la TVA, sans que le marchand de biens puisse déduire cette TVA ;
- Si l'acquisition de l'immeuble par le marchand de biens n'a pas été soumise à la TVA mais que le prix payé par le marchand de biens a incorporé un montant de TVA acquitté en amont par le vendeur initial.
II. Les arrêts « SNC Lips » et « SNC Caps » : quand déduire la TVA ?
Les arrêts « SNC Lips » et « SNC Caps » du Conseil d’État ont apporté deux informations :
- D’une part, les locations intermédiaires entre l’acquisition et la vente sont sans incidence sur la déduction de la TVA, peu importe que celles-ci aient été soumises à la TVA ou non.
- D’autre part, l'option formulée par le marchand de biens lors de la revente de l'immeuble pour soumettre cette revente à la TVA, possiblement plusieurs années après l'acquisition dudit immeuble, rend déductible la TVA supportée lors de l'acquisition.
III. Les arrêts « Icade Promotion » et « SNC Lips » ensemble : Acquisition initiale soumise à la TVA, sans déduction de ladite TVA
Si l'acquisition de l'immeuble par le marchand de biens a été soumise à la TVA, sans que le marchand de biens puisse déduire cette TVA, alors deux situations sont possibles :
- Si la revente de l'immeuble n'est pas soumise à la TVA (immeuble ancien sans option par le marchand de biens), la question de l'application de la taxe sur la marge ne se pose pas ;
- Si la revente de l'immeuble est soumise à la TVA (de plein droit ou sur option) alors la TVA supportée lors de l'acquisition sera normalement déductible, rendant ainsi le régime de la marge inapplicable.
En conséquence, si l'arrêt « SNC Lips » perdure, la TVA sur marge n'est malgré tout jamais applicable lorsque l'acquisition initiale a été soumise à TVA.
Source : https://consultation.avocat.fr/blog/cyril-sniadower/article-44011-tva-immobiliere-tva-sur-marge-et-regime-des-marchands-de-biens--quelques-reflexions-sur-l-arret-icade-promotion--ce-12-mai-2022-n-416727-et-sur-l-arret-snc-le-cap--ce-9-juin-2021-n-429498.html