Dans cette décision, l’interrogation gravite autour des activités de location meublée pouvant prétendre à la catégorie de réinvestissent économique au sens du régime du sursis d’imposition des plus-values.
Les conditions de sursis d’imposition selon deux sources :
- le produit soit réinvesti à bref délais
- dans une promotion significative
- dans des activités économiques (excluant les activités de gestion par la société de son propre patrimoine mobilier ou immobilier).
En parallèle, au sens des articles 34 & 35 du CGI, la location meublée appartient au secteur d’activité commerciale, et par conséquent ne correspond pas à un réinvestissement économique.
La nuance par le Conseil d’Etat quant à l’exclusion de cette activité
Même si le Conseil d’Etat confirme qu’une activité de loueur « ne peut être regardée comme un investissement à caractère économique », il pose deux hypothèses pouvant remettre en question cet avis :
- Dans le cas d’un réinvestissement dans une « activité de location meublée effectuée par le propriétaire dans des conditions le conduisant à fournir une prestation d’hébergement », comparable à la location assortie de services para hôteliers ;
- Dans le cas d’un réinvestissement dans une activité qui implique pour le propriétaire de l’activité de loueur en meublé, « alors qu’il en assure directement la gestion, la mise en œuvre d’importants moyens matériels et humains ».
Le manque de précision des hypothèses du Conseil d’Etat
Ces deux catégories manquent de précisions, et suscitent le doute quant aux conditions permettant de prétendre à ces deux hypothèses.
A propose du réinvestissent de la prestation d’hébergement, le doute est admis quant a la comparaison au régime de la parahôtellerie prévu par l’article 261 D 4° du CGI, posant les conditions régissant l’assujettissement à la TVA des loyers. Dans cette même hypothèse, on ne sait si cette prestation peut être sous-traitée à un gestionnaire, même si le propriétaire en assume les risques.
Pour ce qui est de l’activité correspondant à un propriétaire loue meuble dont il assure directement la gestion en mettant en œuvre des moyens matériels et humains, la Haute Juridiction a choisi de ne pas se référer à la location meublée « professionnelle » correspondant à l’article 155 IV du CGI. Ce choix correspond a créer une notion nouvelle de la location meublée économique, car la définition de moyens « importants » reste floue, et n’indique pas si elle sous-entend un recours a des salariés ou encore un investissement personnel de l’associé dans l’activité.
Par manque de précision, pour un chef d’entreprise, cet investissement pose de grandes incertitudes.
Les conséquences de ces investissements incertains pour les chefs d’entreprises
Face au doute sur les modalités d’exploitation des activités locatives pouvant prétendre a la catégorie de réinvestissement économique, les chefs d’entreprise sont vivement avisés de sécuriser leur opération par un rescrit pour obtenir une prise de position formelle de la part de l’administration fiscale.
Quelques précisions législatives et doctrinales quant aux conditions d’éligibilité à la catégorie de réinvestissement économique
Le pacte Dutreil est aussi soumis à une condition d’activité industrielle, commerciale, artisanale agricole ou libérale, tout en excluant les activités de gestion par une société de son propre patrimoine immobilier.
Parmi les activités non éligibles, le BOFiP mentionne les activités de locations de locaux meublés a usage d’habitation, mais ne donne aucune précision concernant l’activité para-hôtelière. Il est présumé que celle-ci devrai être éligible, étant une activité commerciale par nature.
La doctrine administrative admet la nécessité « qu’une véritable entreprise » soit transmise, supposant donc l’existence de moyens matériels et humains. On se demande alors si cela ne correspondra donc pas à la condition « de mise en œuvre d’importants moyens matériels et humains » évoquée par la Conseil d’Etat dans sa décision.