Démembrement de propriété et défiscalisation immobilière : commentaire de l’arrêt de la Cour administrative d’appel de Paris, du 10 mars 2020, n°19PA00923
De Robien à Censi-Bouvard, de nombreux régimes de défiscalisation immobilière existent, et bénéficient aux contribuables. En parallèle, le démembrement de propriété constitue un moyen intéressant de transmettre son patrimoine tout en réduisant sa fiscalité. Apparaît alors la question de la corrélation entre ces deux dispositifs, et l’application des régimes de faveur avec la situation particulière d’un démembrement de propriété.
Et c’est sur ce point qu’a eu à se prononcer la Cour administrative d’appel de Paris, dans une décision du 10 mars 2020.
En l’espèce, un contribuable a acquis, en 2009, un immeuble éligible au dispositif « Robien recentré », permettant de bénéficier d’un régime d’amortissement pour les investissements dans des logements neufs ou la réhabilitation de logements anciens, entre le 1er septembre 2006 et le 31 décembre 2009.
A la suite d’un contrôle sur pièce au titre des années 2012 et 2013, l’administration fiscale a remis en cause l’application de ce régime de faveur en ce que l’immeuble avait été transmis aux enfants par donation-partage. Le contribuable a demandé la réduction des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu à raison du refus de l’administration fiscale de déduire de ses revenus fonciers les déficits fonciers reportables nés en 2009 et 2010.
Les juges, tenant compte du démembrement de propriété, ont retenu que « c'est à bon droit que le service, (…), a majoré de 75 900 euros le revenu net foncier de l'année 2012, année de rupture de l'engagement de location requis par le dispositif dit " Robien recentré ", des amortissements déduits à ce titre par M. B... de 2009 à 2012. C'est également à bon droit que sur le même fondement, le service a majoré le revenu net foncier de 2013 de l'amortissement indument déduit à concurrence de 19 800 euros, ce que M. B... ne conteste d'ailleurs pas. »
Et concernant les déficits fonciers, il a été retenu que « Toutefois, si le service n'a pu remettre en cause l'imputation par M. B... d'une partie de ses déficits fonciers nés des amortissements déduits au titre du dispositif dit " Robien recentré " sur son revenu global des années 2009 et 2010, dès lors qu'elles étaient atteintes par la prescription triennale à l'époque du contrôle, il était en revanche en droit d'annuler, à concurrence de 16 788 euros en 2009 et 8 092 euros en 2010, le montant des déficits reportables non encore imputés constatés au titre de l'année 2012, première année non prescrite sur laquelle ces potentiels reports avaient une incidence, en appliquant une règle de droit distincte de celle posée par le h) du 1° du I de l'article 31 du code général des impôts. C'est donc à bon droit, et sans procéder à une double imposition, qu'il a estimé que M. B... ne pouvait plus en bénéficier. »
Il apparaît ainsi que le démembrement de propriété conduit à remettre en cause l’application des régimes de faveur, au cas d’espèce le « Robien recentré » . Or, le rejet de l’applicabilité de ces dispositifs en raison du démembrement de propriété entraine des conséquences fiscales, tant en matière d’amortissement qu’en matière de déficits fonciers.
Source : http://www.fiscalonline.com/La-defiscalisation-immobiliere-et-le-demembrement-de-propriete-ne-font-pas-bon.html