Quid des loyers commerciaux du 2e trimestre 2020 face à la crise du Covid-19 ?
Face à la crise sanitaire qui a touché la planète, les gouvernements du monde entier ont dû prendre des mesures drastiques.
En France, le Président de la République a annoncé, le 17 mars 2020, une mesure de confinement, initialement de 15 jours, et finalement prolongée dans le temps.
Depuis, nombre de commerces se retrouvent à stopper leur activité, ayant été forcés de fermer. Or, la question se pose du paiement des loyers commerciaux pour le 2e trimestre 2020, et des mesures qui pourront être prises.
La loi d’urgence du 23 mars 2020 permet au Gouvernement de prendre des mesures par voie d’ordonnance. L’article 11 de la loi prévoit ainsi :
« I. - Dans les conditions prévues à l'article 38 de la Constitution, le Gouvernement est autorisé à prendre par ordonnances, dans un délai de trois mois à compter de la publication de la présente loi, toute mesure, pouvant entrer en vigueur, si nécessaire, à compter du 12 mars 2020, relevant du domaine de la loi et, le cas échéant, à les étendre et à les adapter aux collectivités mentionnées à l'article 72-3 de la Constitution :
1° Afin de faire face aux conséquences économiques, financières et sociales de la propagation de l'épidémie de covid-19 et aux conséquences des mesures prises pour limiter cette propagation, et notamment afin de prévenir et limiter la cessation d'activité des personnes physiques et morales exerçant une activité économique et des associations ainsi que ses incidences sur l'emploi, en prenant toute mesure :
g) Permettant de reporter intégralement ou d'étaler le paiement des loyers, des factures d'eau, de gaz et d'électricité afférents aux locaux professionnels et commerciaux et de renoncer aux pénalités financières et aux suspensions, interruptions ou réductions de fournitures susceptibles d'être appliquées en cas de non-paiement de ces factures, au bénéfice des microentreprises, au sens du décret n° 2008-1354 du 18 décembre 2008 relatif aux critères permettant de déterminer la catégorie d'appartenance d'une entreprise pour les besoins de l'analyse statistique et économique, dont l'activité est affectée par la propagation de l'épidémie ».
Le paiement des loyers commerciaux n’est donc pas annulé, mais reporté ou étalé. Et face à l’absence de précisions quant à l’application de cette mesure, plusieurs pistes de reflexion sont possibles.
La première piste est celle de la force majeure. Bruno Le Maire, Ministre de l’Economie et des Finances a en effet annoncé que l’épidémie actuelle doit être considérée comme « un cas de force majeure pour les entreprises, salariés et employeurs ».
La force majeure est caractérisée lorsque survient un événement extérieur, imprévisible et irrésistible. L’article 1218 du Code Civil dispose que « Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités pas des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur.
Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1 ».
Si les critères d’extériorité et d’imprévisibilité ne posent pas de difficulté au regard des circonstances actuelles, l’incertitude demeure au niveau du critère d’irrésistibilité. Deux hypothèses sont alors envisageables :
· Dans la première hypothèse, un arreté a interdit l’ouverture des locaux commerciaux. Dans ce cas, le critère d’irrésistibilité est rempli, et les entreprises peuvent, à priori, invoquer la force majeure pour suspendre le paiement des loyers.
· Dans la seconde hypothèse, le paiement des loyers ne peut plus être assuré en raison de la baisse du chiffre d’affaires de l’entreprise. La jurisprudence tend à rejeter la force majeure comme justification de l’inexécution de l’obligation de payer les loyers. Cependant, elle n’est pas fermée à ce que le débiteur de l’obligation de paiement des loyers justifie l’inexécution de son obligation en raison de la survenance d’une épidémie. Il pourrait alors être envisagé que le preneur à bail soit déchargé de son obligation de paiement des loyers s’il justifie que l’épidémie a rendu ce paiement impossible. Mais si l’épidémie rend seulement l’exécution de l’obligation plus difficile, l’entreprise ne pourrait bénéficier de cette mesure.
La seconde piste qui peut être envisagée est celle de l’article 1195 du Code Civil, qui prévoit qu’en cas de changement de circonstances imprévisibles, les parties peuvent renégocier le contrat si ce changement rend l’exécution d’une obligation contractuelle excessivement onéreuse. Il est possible d’envisager que cette disposition s’applique au contexte sanitaire actuel.
Face à l’incertitude ambiante, il faudra attendre les prochaines semaines pour avoir des précisions sur cette situation.
Source : https://www.efl.fr/actualites/affaires/biens-de-l-entreprise/details.html?ref=fe6303cfb-7204-49e7-ab1b-98432000f5a5