Imposition à l’IS d’une SCI n’ayant réalisé aucune opération d’achat-revente au cours d’une année :
Commentaire de la décision du Conseil d’État, du 18 mars 2020, n°425443
L’article 35 I-1 du CGI dispose « I. Présentent également le caractère de bénéfices industriels et commerciaux, pour l'application de l'impôt sur le revenu, les bénéfices réalisés par les personnes physiques désignées ci-après :
1° Personnes qui, habituellement, achètent en leur nom, en vue de les revendre, des immeubles, des fonds de commerce, des actions ou parts de sociétés immobilières ou qui, habituellement, souscrivent, en vue de les revendre, des actions ou parts créées ou émises par les mêmes sociétés. »
C’est sur l’application de cet article que s’est prononcé le Conseil d’État dans une décision en date du 18 mars 2020.
En l’espèce, une SCI a été constituée en 2003, ayant pour objet « l'acquisition, la prise à bail, la mise en valeur de tous terrains, l'édification de bâtiments à usage d'habitation et accessoirement commercial, la construction ou l'achat de tous biens immobiliers et mobiliers, la propriété, l'administration et l'exploitation par bail ou location de biens immobiliers acquis ou édifiés par la société (...) éventuellement, la revente des ensembles immobiliers acquis ou édifiés par elle ». Cette SCI a acquis deux immeubles en 2008, elle a vendu l'un des deux lots du bâti du premier immeuble le 17 juillet 2008 et le terrain à bâtir attenant le 23 juillet 2008 et, après avoir créé douze lots dans le second immeuble, en a vendu quatre les 6 et 27 octobre 2008 et le 26 février 2009.
A la suite d’une vérification de comptabilité, l’administration fiscale a remis en cause le caractère civil de ses activités, considérant qu’elle exerçait une activité de marchand de biens, jusitifiant son assujettissement à l’impôt sur les sociétés.
Si le Tribunal administratif de Bordeaux a rejeté la demande en décharge de la SCI, la Cour administrative d’appel de Bordeaux l’a déchargée des cotisations d’impôt sur les sociétés. Le Ministre de l’action et des comptes publics s’est pourvu en cassation.
Les juges ont retenu un point essentiel quant à l’application de l’article 35 du CGI, « L'application des dispositions précitées est subordonnée à la double condition que les opérations procèdent d'une intention spéculative et présentent un caractère habituel. La condition d'habitude s'apprécie en principe en fonction du nombre d'opérations réalisées et de leur fréquence. A cet égard, la circonstance qu'au cours d'une année aucune opération mentionnée à l'article 35 du code général des impôts n'ait été réalisée par une société civile ne suffit pas, à elle seule, à écarter l'application de ces dispositions pour cette année. »
Ainsi, le Conseil d’État a retenu que la Cour administrative d’appel avait commis une erreur de droit : « la cour s'est fondée sur la seule circonstance que, au cours de cette année, la société n'avait réalisé aucune opération de revente et s'était exclusivement livrée à des opérations de location de biens immobiliers ne relevant pas du champ d'application de l'article 35 du code général des impôts. En statuant de la sorte, alors qu'une telle circonstance ne suffisait pas, à elle seule, à écarter l'application de l'article 35 du code général des impôts ».
Source : http://www.fiscalonline.com/Le-fait-qu-au-cours-d-une-annee-une-SCI-ne-realise-aucune-operation-d-achat.html