Effets des ordonnances du 25 mars 2020 relatives au Covid-19 en droit des contrats immobiliers
Consécutivement à l’annonce du confinement pour toute la population, le Gouvernement a adopté plusieurs ordonnances le 25 mars 2020, dont deux sont particulièrement intéressantes.
La première, n°2020-306, vise à prolonger certains délais qui viendraient à échoir pendant l’état d’urgence sanitaire. Ces délais concernent « tout acte, recours, action en justice, formalité, inscription, déclaration, notification ou publication prescrit par la loi ou le règlement ».
La seconde ordonnance, n°2020-316, concerne le paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l’activité est affectée par l’épidémie de coronavirus.
Cette seconde ordonnance pose justement la question du paiement des loyers des locaux professionnels et commerciaux. Or, deux corps de règles pourraient venir s’appliquer dans cette situation :
· L’ordonnance n°2020-316 en vertu de laquelle les personnes éligibles au dispositif ne pourraient encourir de pénalité en raison du défaut de paiement des loyers afférents aux locaux commerciaux ou professionnels. Il faut noter qu’il n’est pas prévu de report de ces loyers, bien que les dispositions de l’ordonnance créent une incertitude face à cette situation. Il semble en effet que le bailleur ne puisse pas appeler les cautions en cas de non paiement des loyers par le locataire, et que le retard de paiement ne pourrait être sanctionnée que deux mois après la cessation de l’état d’urgence.
· Les règles de droit commun, qui pourraient permettre au locataire de se défendre considérant la situation. Il en est ainsi de l’exception d’inexécution, des voies de réduction de prix, ou encore de la révision pour imprévision. Il semble que la force majeure soit, elle, plus difficile à invoquer.
Ces ordonnances posent aussi la question des processus de vente en cours au moment de la période d’état d’urgence sanitaire.
Il faut d’abord soulever que les délais de réalisation des ventes ne sont, à priori, pas concernés par la prorogation des délais prévue par l’ordonnance n°2020-306, en ce qu’il s’agit de délais contractuels, et non pas de délais légaux.
Deux difficultés se présentent :
· La question des délais de rétraction et de réflexion qui viendrait à échoir pendant la période d’état d’urgence : l’article 4 de l’ordonnance trouverait-il à s’appliquer, laissant un délai supplémentaire de 10 jours à compter de la fin de la période juridiquement protégée ? La difficulté tient en ce que, face à la situation, la rétractation ne peut nécessairement être exercée dans les formes requises par la loi. Se pose aussi la question de la possibilité d'invoquer la force majeure pour pouvoir exercer son droit de rétractation au-delà du délai de 10 jours.
· La question des conditions suspensives de prêts qui viendraient à échoir pendant la période protégée : à nouveau, il s’agit de savoir si l’on se place dans le cadre de l’article 2 de l’ordonnance. Si tel était le cas, l’acquéreur verrait son délai allongé pour demander le prêt et en réaliser la condition suspensive. Mais qu’en serait-il du banquier ? Pourrait-il également profiter de l’allongement du délai ?
Il apparaît que de nombreuses questions ressortent de l’application de ces ordonnances, et des incertitudes demeurent. Il conviendra d’attendre dans les prochains mois pour espérer obtenir des précisions.
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