Publications et Conférences

Le taux d’imposition d’une plus-value immobilière par un cédant société de personnes détenue par un non-résident

L’article 244 bis A du Code Général des Impôts pose que « les personnes physiques, les associés personnes physiques de sociétés, groupements ou organicismes dont les bénéfices sont imposés au nom des associés et les porteurs de parts, personnes physiques, de fonds de placement immobilier mentionné à l’article 239 nonies sont soumis aux prélèvements au taux e 19% ».

Ainsi, le CGI pose dans cet article que lors de la cession immobilière par une société de personnes ou des personnes physiques non-résidentes (sous réserve des conventions internationales), le taux de 19% est appliqué sur la plus-value qui en découle.

La Cour de Cassation vient préciser le 7 décembre 2021, dans l’arrêt n°20VE02281, vient l’application de ce taux réduit pour les opérations impliquant une société de droit étrangers, c’est-à-dire une forme de société non prévue par le Droit français.

Tout d’abord, le juge doit identifier à quelle forme de société française, la société de droit étrangers est assimilable puis déterminer le régime applicable à la cession par une telle société.

Ainsi, en l’espèce la société cédante à pour associé une fondation néerlandaise dont la forme est assimilable à une société civile de portefeuille. Dès lors, la fondation ne peut pas être considérée comme une personne physique, ou une société de personne dont les associés sont des personnes physiques ou porteurs de parts personnes physiques de fond de placement immobilier. Dès lors, la fondation ne peut se prévaloir du taux réduit de 19% pour la plus-value de cession immobilière.

Il faut donc que le juge vérifie que le cédant non-résident soit une personne physique, un associé personne physiques de société de personne ou porteurs de parts personnes physiques de fonds de placement immobilier.



Source : https://www.legifiscal.fr/jurisprudences-fiscales/679--value-immobilieres-taux-imposition-cedant-societe-detenue-resident.html

La location Airbnb à Nice depuis le 1^er juillet 2021

La location meublée touristique c’est mettre en location de manière répétée un local meublé pour de courtes durées à une clientèle de passage. Selon, le code de la construction et de l’habilitation, cela constitue un changement d’usage.

Or, à Nice, depuis le 1^er juillet 2021, il faut faire une demande d’autorisation de changement d’usage de locaux d’habitation auprès de la mairie sauf si logement concerné par la location est la résidence principale du loueur. Cependant, la location de la résidence principale ne doit pas excéder 120 jours par an.

La première condition pour que le changement d’usage soit autorisé par la mairie c’est que la copropriété autorise les changements d’usage (déclaration sur l’honneur et extrait du règlement l’autorisant ou l’accord de la copropriété).

De plus, la demande d’autorisation n’est possible que par les propriétaires personnes physiques (sauf exception)

L’autorisation de changement d’usage n’est valable qu’un an et renouvelable que 5 fois. De plus, cette autorisation n’est valable que pour un local et est rattachée au loueur. Elle n’est donc pas cessible et ne peut pas être reportée sur un autre local du loueur. Par ailleurs, cette autorisation n’est possible que pour un local du loueur, il ne peut pas la demander pour deux locaux en même temps. La reconduction est tacite durant les 5 ans. Mais la mairie peut y mettre fin, par courrier recommandé dans les 2 mois avant la date de reconduction tacite, en cas de nuisances avérées et répétées dans le logement ayant nécessité l’intervention des forces de l’ordre ou des constats par agents assermentés.

La location meublée touristique en l’absence d’autorisation est sanctionnée notamment par une amende civile jusqu’à 50 000€, condamnation à remettre les lieux à un usage d’habitation et des sanctions pénales.

Après obtention de l’autorisation, vous recevez un numéro à 13 chiffres que vous devez faire figurer sur les annonces et vous enregistrer auprès des services de taxe de séjour.

Cependant, il existe un moyen de pratiquer la location meublée touristique au-delà de 6 ans, ou pour plusieurs biens ou pour les personnes morales, la location mixte. C’est-à-dire que le loueur demande une autorisation de changement d’usage pour la location meublée touristique pour les mois de juin, juillet et aout dès lors qu’il loue à un étudiant allocataire CAF les autres 9 mois de l’année en respectant un plafond de loyer.

Le but est d’augmenter les offres à destination des étudiants allocataires CAF en octroyant aux propriétaires des avantages quant à la location meublée touristique saisonnière.

Dès lors que le propriétaire respecte le plafond de loyer (500€ par mois et 300€ en colocation), signe une convention spécifique avec le locataire et respecte les conditions du changement d’usage, il peut faire de la location meublée touristiquement les mois de juin, juillet et aout.

Cependant, il faut que l’étudiant soit allocataire CAF et occupe le logement minimum 5 mois de l’année universitaire.

Source : https://consultation.avocat.fr/blog/clement-diaz/article-42099-regime-applicable-de-la-location-de-meuble-touristique-type-airbnb-a-nice-depuis-le-1er-juillet-2021.html

Le prolongement du délai de reprise pour l’impôt sur le revenu de 2018 !!

Le délai de reprise de droit commun est de 3 ans pour l’administration fiscale en ce qui concerne l’impôt sur le revenu.

Cependant par dérogation, la loi de finances prévoit une prolongation du délai à quatre ans pour l’impôt sur le revenu 2018.

La prolongation vise tous les revenus perçus et charges déductibles au titre de l’année 2018. Ainsi, tous les éléments utiles pour l’établissement de l’impôt sur le revenu comme les plus-values immobilières ou la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus.

Dès lors, l’administration a jusqu’au 31 décembre 2022 pour contrôler et reprendre les déclarations de l’impôt sur le revenu 2018.

Source : https://blog.bornhauser-avocats.fr/2021/12/millesime-impot-sur-le-revenu-2018-un-delai-de-reprise-accru/

La nécessité d’étudier les conventions internationales avant de déménager la résidence fiscale

En l’espèce, un contribuable qui souhaitait bénéficier de la fiscalité belge, qu’il trouvait plus avantageux tant à l’IR que pour les successions, a déménagé sa résidence principale en Belgique. Celui-ci associé unique de différentes entreprises, il l’est apporte à une holding belge et se fait engager comme salarié de celle-ci dont il touche des dividendes et salaires.

Or, celui-ci a fait l’objet d’un examen contradictoire de situation fiscale personnelle (ESFP) qui a conduit à la remise en cause sa domiciliation fiscale en Belgique.

En effet, la convention fiscale franco-belge précise que lorsqu'une personne physique « dispose d'un foyer permanent d'habitation dans chacun des Etats contractants, elle est considérée comme un résident de l'Etat contractant avec lequel ses liens personnels et économiques sont les plus étroits, c'est-à-dire de l'Etat contractant où elle a le centre de ses intérêts vitaux ».

Ainsi, lorsqu’il y a risque de double imposition, il s’agit pour l’administration fiscale de déterminer le centre de ses intérêts économiques au sens de l’article 4B du Code Général des Impôts, c’est-à-dire rechercher si le patrimoine détenu par le contribuable produit des revenus et si c’est le cas de le comparer aux revenus perçus dans les autres pays. Dans le cas d’une holding, le Conseil d’Etat, dans un arrêt du 26 septembre 2012, n°346556, prend en compte le lieu d’exercice effectif de l’activité professionnelle principale du contribuable et la source réelle des flux financiers perçus par le contribuable. Dès lors, le Conseil d’Etat pose que le réel centre des intérêts économiques du contribuable est la France donc le contribuable est soumis à la fiscalité française.

Il convient donc de vérifier les conditions de soumission aux règles fiscales posées par les conventions fiscales internationales en cas de risques de double imposition avant tout déménagement de résidence fiscale.



Source : http://www.etudes-fiscales-internationales.com/archive/2020/12/28/residence-fiscale-et-centre-d-interet-economique-indirect-26466.html

Une nouvelle limite au Carry-back

Dans un amendement au projet de loi de finances de 2022, il est introduit une nouvelle limite au report en arrière des déficits.

L’article 220 quinquies du Code Général des Impôts prévoit que les entreprises soumises à l’IS peuvent reporter en arrière leur déficit afin de bénéficier d’un crédit d’impôt.

Ainsi, les entreprises peuvent imputer leur déficit sur le bénéfice antérieur (3 derniers bénéfices pour les exercices entre le 30 juin 2020 et le 30 juin 2021) dans la limite du montant le plus faible entre le bénéfice précédent et 1 million d’euros. Le crédit d’impôt ainsi obtenu est reportable sur les 5 années suivantes lorsque la créance n’a pas totalement été imputée sur le déficit de l’année N. dès lors, si à l’année N, l’entreprise déclare un déficit de 5 000€ et a déclaré un bénéfice de 12 000€ en N-1 alors elle bénéficie d’un crédit d’impôt de 12 000€. Elle va imputer 5 000€ à l’année N et bénéficiera encore de 7 000€ qu’elle pourra utiliser dans les 5 années suivantes.

Or l’amendement de la loi de finances 2022 souhaite exclure du bénéfice imputable :

-       La fraction du bénéfice qui a été distribuée

-       La fraction du bénéfice exonéré en application de diverses dispositions du Code Général des Impôts

-       La fraction du bénéfice qui a déjà donné lieu à un impôt payé par un crédit d’impôt

Ainsi, le législateur souhaite éviter le cumul de différents avantages fiscaux. Dès lors, que sur un bénéfice N-1 de 15 000€, 5 000€ ont été distribués et un crédit d’impôt a été appliqué correspondant à 3 000€ du bénéfice alors le bénéfice imputable ne serait plus que de 7 000€.

Source : https://www.legifiscal.fr/actualites-fiscales/2982-carry-back-reductions-impot-neutralisees.html

Avoir l’usufruit de sa résidence principale fait obstacle à l’exonération pour première cession de résidence secondaire

Pour rappel, pour bénéficier de l’exonération de la plus-value de la cession d’une résidence secondaire, il faut respecter trois conditions :

-       Il faut que ce soit la première fois que vous cédiez une résidence secondaire

-       Il faut qu’au moins une partie du prix de cession soit utilisée dans l’acquisition ou la construction d’une résidence principale

-       Il faut que vous n’ayez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les 4 dernières années

Or, dans un arrêt du 15 juillet 2021, le Conseil d’Etat vient préciser la troisième condition : le fait de détenir l’usufruit de sa résidence principale fait obstacle à l’exonération de la plus-value de cession d’une résidence secondaire.

En effet, il considère que la détention d’un droit démembré ou indivis de la résidence qu’il considère comme principale équivaut à détenir la propriété de sa résidence principale.

Dès lors, la première cession d’une résidence principale n’est pas exonérée dès lors qu’on détient l’usufruit de sa résidence principale et ce même si le contribuable se sert de la cession pour racheter les droits de sa résidence principale.

Source : https://www.contentieux-fiscal-riviere-avocats.fr/veille-fiscale-septembre-2021/

L’incompatibilité de l’exonération de la plus-value immobilière en cas de cession de résidence principale et la requalification par l’administration de marchand de biens.

Le juge administratif a posé en décembre 2021, un principe d’incompatibilité entre la qualification de marchand de biens et les cessions de résidences principales même consécutives.

Pour qu’une activité soit qualifiée d’opérations de marchands de biens, il faut que l’activité soit exercée habituellement et dans un but spéculatif.

Le juge administratif a posé que la vente successive de plusieurs biens (6 biens en l’espace de 6 ans) n’entraine pas la qualification de marchand de biens, dès lors que le contribuable avait justifié de la réalité de l’habitation à titre principal pour chacun des biens.

En l’espèce, un couple avait successivement cédé 6 biens immobiliers entre 2011 et 2017 et avait bénéficié pour chacun de ces biens de l’exonération de la plus-value réalisée en tant que cession de la résidence principale.

L’administration fiscale n’a pas contesté la qualification de ces biens comme résidences principales et le contribuable a pu justifier dans tous les cas de l’effectivité de l’occupation en tant que résidence principale. Cependant, l’administration a cherché à qualifier ces cessions comme une activité de marchand de biens pour les soumettre à l’impôt sur le revenu en tant que BIC.

Or, l’article 35 du Code général des Impôts précise que les bénéfices réalisés par des cessions immobilières par un contribuable qui se livre habituellement à une activité de marchand de biens sont imposés en tant que BIC à moins que les immeubles en cause constituaient sa résidence principale.

Dès lors, le juge administratif a réaffirmé l’incompatibilité de la qualification de marchand de biens et la cession de biens immobiliers en tant que résidence principale.

 Source https://fiscalonline.com/patrimoine/plus-values-immobilieres/quand-l-occupation-a-titre-de-residence-principale-des-immeubles-cedes-fait-echec-a-la-qualification-de-marchand-de-biens.html

Vers une exonération de la plus-value pour une cession immobilière en cas de remploi pour la reprise ou la création d’une société ?

Un amendement au projet de loi des finances de 2022 propose que la plus-value de cession d’un bien immobilier (autre que la résidence principale) soit exonérée si au moins une part de la plus-value soit réemployée dans la reprise ou la création d’une société.

Il existe déjà des cas d’exonération ou d’abattement de l’impôt sur les plus-values immobilières qui sont prévues par le Code Général des Impôts. (Vente résidence principale, première cession d’une résidence et réemploi pour l’achat ou la construction de la première résidence principale, durée de détention de plus de 30 ans etc…). Cependant, ces cas sont limités ; cela représente un frein à la vente.

Ainsi, l’idée de l’amendement serait d’exonéré de l’impôt sur les plus-values, toutes ventes, sans conditions de types de biens ou de durée de détention, dès lors qu’au moins un quart de la plus-value soit réutilisé dans un délai d’un an, dans la reprise ou la création d’une société, quelle qu’en soit son activité. Il y a tout de fois, une limite de 250 000€ de plus-value nette taxable.

Source : https://www.capital.fr/immobilier/immobilier-vos-plus-values-de-vente-bientot-exonerees-si-vous-creez-ou-reprenez-une-entreprise-1416153

Le rôle du médiateur de Bercy et son impact en 2021 :

Le médiateur de Bercy est un service instauré par décret le 26 avril 2002 et qui concerne les litiges entre l’administration et les particuliers, entreprises et associations en ce qui concerne l’impôt et les réclamations douanières et financières.

Le médiateur de Bercy intervient, à la demande du contribuable, dans un litige fiscal après un premier rejet partiel ou total de sa réclamation par l’administration. Ainsi, le médiateur ne peut intervenir que lorsque le conflit persiste. 

L’intervention du médiateur n’interrompt pas les délais de prescription. C’est-à-dire, que les délais que doit respecter le contribuable dans une procédure contentieuse ne sont pas mis en suspens par l’intervention du médiateur.

Le médiateur va rendre une recommandation à l’administration s’il juge que la demande du contribuable est fondée.

L’administration n’a pas l’obligation de s’y soumettre, mais le médiateur à la possibilité de saisir le ministre de l’Économie, des Finances et de l’Industrie s’il lui parait que le contribuable est dans son bon droit.

Ainsi, en 2021, le médiateur est intervenu en faveur du contribuable pour 60% des litiges dont il a été saisi, que ce soit partiellement ou totalement.



Source : http://www.etudes-fiscales-internationales.com/apps/m/archive/2021/12/07/le-mediateur-de-bercy-le-rapport-2021-26692.html